Op 1 juli 2024 is er veel veranderd in het huurrecht. Zie eerder nieuws. Sommige wijzigingen, bijvoorbeeld dat een vast huurcontract het uitganspunt is, hebben de aandacht getrokken en zijn ingrijpend. Andere zitten meer “onder de radar”.

Een voorbeeld is het verschil tussen een zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Wat een zelfstandige woonruimte is, staat in art. 7:234 BW: dat is een woning met eigen toegang en een eigen keuken en badkamer. Bij een onzelfstandige woning moet u denken aan een studentenkamer met gedeelde voorzieningen. De definitie van een zelfstandige woonruimte in het Burgerlijk Wetboek is niet  veranderd. Het addertje onder het gras zit in de nieuwe definitie in het Besluit huurprijzen woonruimte.

Puntentelling

Die nieuwe definitie komt o.a. in beeld als een huurder vindt dat hij teveel huur betaalt, bijvoorbeeld omdat uit de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) blijkt dat hij meer moet voldoen dan de maximaal toegestane huurprijs. Stel hij betaalt € 1.500 per maand maar de woning heeft slechts 100 punten. Dan is de maximale huur die gevraagd kan worden € 615,21. De huurder kan dan aan de verhuurder voorstellen om de huur te verlagen. Als de verhuurder daarmee niet akkoord gaat, kan de huurder aan de huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel.

Nieuwe definitie

In dat geval is van belang de definitie volgens het Besluit huurprijzen woonruimte, die tegenwoordig luidt, met onderstreping: “Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in art. 7:234 BW, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.”

Met andere woorden het gaat niet alleen om de vraag of de woning een eigen voordeur, keuken en badkamer heeft. Ook is belangrijk de vraag hoeveel personen er wonen en of die personen een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Dat laatste begrip speelt bij meer situaties in het huurrecht een rol. Maar dat dit ook een criterium is als het gaat om de maximale huurprijs, is nieuw. De gevolgen kunnen groot zijn.

Studenten

Terug naar de huurder die ontevreden is over zijn hoge huur. Stel dat drie studenten gezamenlijk een hele woning huren op één contract. Zij hebben elk een eigen kamer. Zij hebben geen gemeenschappelijke huishouding want zij leven hun eigen leven, als er al een gemeenschappelijke huishouding is dan zal die niet duurzaam zijn. Duurzaam wil zeggen: met de bedoeling dat het altijd zo blijft, bijvoorbeeld bij een samenwonend stel of bij een gezin.

Als deze drie studenten naar de huurcommissie stappen, zal de huurcommissie met de nieuwe definitie in de hand oordelen dat er geen zelfstandige woning is. Immers er wonen drie mensen met elk hun eigen huishouding. Gevolg hiervan is dat de puntentelling voor onzelfstandige woningen, dus kamers, wordt toegepast in plaats van de puntentelling voor zelfstandige woningen. Dat leidt er vaak toe dat de huur naar beneden moet worden bijgesteld. Dus het verhuren van een hele woning aan drie studenten op één contract, wat in de praktijk nogal eens gebeurt, lijkt per 1 juli 2024 opeens geen goed idee meer. De verhuurder loopt de kans dat de huurinkomsten fors achteruit gaan.

FIER helpt

Hiermee is er een verschil in definities: het Besluit huurprijzen woonruimte zegt iets anders dan het Burgerlijk werkboek. Verwarrend. Uitdagingen genoeg dus en het huurrecht wordt er niet makkelijker op. Dan zijn nog niet eens alle problemen genoemd: het overgangsrecht, dat er in principe niet is (waardoor de nieuwe definitie ook lijkt te gelden voor bestaande contracten) en het feit dat de huurcommissie niet toegerust is om te oordelen of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Wat in Den Haag wordt bedacht, werkt niet altijd in de praktijk. Gelukkig staan de specialisten van FIER advocaten voor u klaar! Zij denken mee over oplossingen. Neem vandaag nog contact op.