Een rechter kijkt niet alleen naar het contract dus wat op papier staat. Ook de feitelijke situatie is van belang. Dat blijkt uit een kort geding waarin mr. Van Dalen de verhuurder van een woning bijstond.
Onderhuur
Cliënte en eiseres in deze zaak is eigenaar van een woning die zij sinds 2019 verhuurt aan Habyt. Dat bedrijf verhuurde de woning onder aan een woongroep middels een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte. Zo staat in de koop van deze huurovereenkomst: “Temporary lease agreement for self-contained accommodation”. De leden van de woongroep sloten onderling een contract waarin zij afspraken vastlegden over de kamerverdeling, verdeling van huur en borg, en de procedure bij de vertrek of toetreding van bewoners.
Faillissement
Habyt ging op 24 februari 2026 failliet. Op 4 maart 2026 heeft eiseres de hoofdhuurovereenkomst met Habyt opgezegd op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw). Op 24 april 2026 sommeerde eiseres de leden van de woongroep om de woning uiterlijk 5 juni 2026 volledig ontruimd en leeg op te leveren. De andere leden van de woongroep hebben de woning inmiddels vrijwillig verlaten. Gedaagde is op dit moment de enige overgebleven bewoner.
Vordering
Eiseres vordert gedaagde te veroordelen om de onzelfstandige woningen in het pand te ontruimen. Zij legt daaraan het volgende ten grondslag. De onderhuurovereenkomst tussen Habyt en gedaagde betreft de huur van onzelfstandige woonruimte. Daarom komt hem, nu de hoofdhuurovereenkomst tussen eiseres en Havyt is geëindigd, geen huurbescherming toe. Gedaagde verblijft dus zonder recht of titel in de woning. Gedaagde voert verweer. Hij doet een beroep op de huurbescherming van artikel 7:269 BW omdat sprake is van huur van zelfstandige woonruimte.
Vonnis
Volgens artikel 7:234 BW heeft een zelfstandige woning twee kenmerken, namelijk (i) een eigen toegang en (ii) de bewoner kan de woning bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Een zelfstanding woning dient te voldoen aan beide criteria, het zijn cumulatieve eisen. Hier is sprake van twee huurovereenkomsten: de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst. Gedaagde is partij bij die tweede overeenkomst. Daarin staat dat het gaat om de verhuur van zelfstandige woonruimte. Voor deze constructie is gekozen om de regels rondom huurprijzen te omzeilen en een hogere huurprijs te kunnen vragen aan de woningdelers.
Feitelijke situatie
Om te bepalen wat voor woonruimte gedaagde huurt, moet echter niet alleen naar de tekst van de huurovereenkomst worden gekeken maar met name naar de feitelijke situatie in de woning. Die is hier als volgt. De woning heeft een gemeenschappelijke voordeur en de individuele onderhuurders hebben het exclusieve recht tot het gebruik van hun kamer. De individuele huurders delen gemeenschappelijke voorzieningen zoals de entree, badkamer, wc en keuken. Een badkamer, wc en keuken worden aangemerkt als wezenlijke voorziening en die bevinden zich dus buiten de kamer van de individuele huurder. Dat maakt dat niet is voldaan aan de criteria voor een zelfstandige woonruimte. Daardoor is aannemelijk dat gedaagde onzelfstandige woonruimte huurt. Dat betekent dat hij geen beroep kan doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW en dat de huur van gedaagde eindigt nu de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd.
Ontruiming
De conclusie luidt dat het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst van gedaagde is geëindigd en dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. Eiseres heeft ook een spoedeisend belang. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. Zie ECLI:NL:RBAMS:2026:9126
Vragen? Neem contact op met mr. van Dalen via 06-27129900 of vandalen@fieradvocaten.nl