De discussie over oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten in de vrije sector gaat een nieuwe ronde in. Hierbij gaat het om wijzigingen van de huurprijs. Opmerkelijk omdat de Hoge Raad zich hierover al uitsprak. Maar een Amsterdamse rechter is voornemens om prejudiciële vragen te stellen aan het Europese Hof.
Daarmee is er opnieuw onzekerheid voor huurders en verhuurders. De financiële gevolgen kunnen enorm zijn, terwijl de ervaring leert dat het jaren duurt voordat de rechters in Luxemburg hierover duidelijkheid geven. De kans is groot dat Nederlandse rechtbanken en gerechtshoven lopende procedures aanhouden totdat de vragen zijn beantwoord.
Europese richtlijn
Het gaat om bepalingen waarin staat dat de huur jaarlijks verhoogd mag worden met (kort gezegd) de inflatie plus een opslag. Bijvoorbeeld 3, 4 of 5 procent. Consumenten kunnen een beroep doen op de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) die is bedoeld om de consument te beschermen tegen bedrijven die groter en machtiger zijn. De rechter moet ambtshalve toetsen, dus ook als de partijen in een rechtszaak daar niet om hebben gevraagd.
Als het beding oneerlijk is, moet het z’n geheel buiten beschouwing blijven. Het heeft dan dus nooit bestaan, vanaf het begin van het huurcontract niet. Die terugwerkende kracht kan betekenen dat iemand jarenlang teveel huur heeft betaald en recht heeft op terugbetaling van het teveel betaalde.
Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelde in 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) dat het niet gaat om een ondeelbaar beding maar dat het eigenlijk twee bedingen zijn die van elkaar te onderscheiden zijn. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Doel van een opslagbeding is om ten laste van de verhuurder kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren. Op die manier loopt de huurprijs in de pas met de waardeontwikkeling van de woning. Indexeren is volgens de Hoge Raad niet oneerlijk, een opslag wel.
Maar bij 4 of 5% opslag?
Die beslissing ging alleen om een opslag van 3% boven de inflatie. De vraag was dus wat dit betekende voor andere percentages. Inmiddels zijn er uitspraken van de rechtbank dat een opslag van 4% oneerlijk is (ECLI:NL:RBAMS:2025:4375) en van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:3213) dat een opslag van 5% niet door de beugel kan. Het beding is niet transparant en het verstoort het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen ten nadele van de huurder. Een jaarlijkse stijging met 5% opslag bovenop de indexering leidt op termijn tot een niet meer betaalbare huurprijs. Anders dan de Hoge Raad oordeelde, blijft de stijging dus niet binnen aanvaardbare grenzen. Aldus het gerechtshof.
Onzekerheid
Nu heeft dus de Amsterdamse rechtbank de stap genomen om de kwestie rechtstreeks voor te leggen aan het Europese Hof van Justitie. Het valt niet uit te sluiten dat het Hof een oordeel velt dat de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad onderuit haalt. Als het beding als ondeelbaar wordt beschouwd vervalt de ‘knip’ tussen indexatie- en opslagbeding. Dan komt het gehele beding te vervallen en dus ook de indexering die op zich goed te verdedigen valt. Gevolg: elke jaarlijkse aanpassing is met terugwerkende kracht ongeldig en alleen de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst geldt. Het Europese recht gaat boven het Nederlandse recht, dus de beslissing van de Hoge Raad uit 2024 is dan achterhaald en vervalt. Iedereen die zich bezig houdt met huurrecht wacht in spanning af.
Vragen? Neem contact op met mr. van Dalen via 06-27129900 of vandalen@fieradvocaten.nl