In een eerder blogbericht schreven wij over de gevolgen van de Wet betaalbare huur, die geldt vanaf 1 juli 2024. Die wet kan ook invloed hebben op huurovereenkomsten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2024. Dit onderwerp zorgt voor veel vragen. Hoe zit het precies?

Beslissende datum

Om te beginnen: wat betekent afgesloten? Dat is de term die in de wet staat. Overeenkomsten komen tot stand door aanbod en aanvaarding. Dat kan gebeuren op een andere datum dan de ingangsdatum. Zo kan op 30 juni een overeenkomst tot stand zijn gekomen over de huur van een woning per 1 oktober 2024. Dan is het contract afgesloten op 30 juni en is de Wet betaalbare huur niet van toepassing want die is pas van kracht vanaf 1 juli 2024. Maar… er zit een addertje onder het gras. Of beter gezegd: een adder.

Wet goed verhuurderschap

De Wet betaalbare huur bestaat uit verschillende onderdelen. Het is geen aparte wet maar een wet die andere wetten wijzigt, o.a. de Wet goed verhuurderschap (Wgv), het Burgerlijk wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Tsja… het huurrecht blijft ingewikkeld, het lijkt een soort lappendeken. In deze bijdrage gaat het om de invloed op bestaande huurcontracten. Die invloed ontstaat vooral doordat de Wet goed verhuurderschap wordt gewijzigd, want daaraan worden twee nieuwe artikelen toegevoegd: art. 2a en 23a. Die wijziging gaat in op 1 januari 2025. Niet op 1 juli 2024, hoewel dat de bedoeling was maar na een motie in de Eerste Kamer is dat veranderd. De Eerste Kamer vond unaniem dat verhuurders meer tijd moeten hebben om zich voor te bereiden op de nieuwe realiteit.

Maximale huurprijs

Het nieuwe artikel 2a in de Wet goed verhuurderschap zegt dat het verhuurders verboden is om een (on)zelfstandige woonruimte te verhuren met een huurprijs die hoger is dan de geldende maximale huurprijs. Wat het maximum is, wordt bepaald door het puntenaantal van die woning volgens het Woningwaarderingsstselsel (WWS). Elke woning krijgt in dit systeem punten voor bijvoorbeeld de grootte van de kamers, de voorzieningen of het energielabel. Het WWS is overigens ook veranderd. Het verbod in artikel 2a geldt niet voor woningen die meer dan 186 punten hebben, dat zijn woningen in het hoogsegment waarvoor geen maximum geldt. Een verhuurder mag daarvoor vragen wat hij wil. Onder de 186 punten is de huurprijs gereguleerd, niet alleen voor een sociale huurwoning (minder dan 144 punten) maar ook voor middenhuur (tussen 144 en 186 punten). Dat het WWS dwingend is geworden voor middenhuur, is ook een belangrijke wijziging.

Verbod op hogere huur

Hoe zit het met bestaande huurovereenkomsten? Dat zijn contracten die zijn afgesloten vóór 1 juli 2024. Het genoemde verbod in art. 2a geldt volgens het eerste lid van art. 23a Wgv niet voor die categorie. Maar… het tweede lid van art. 23a bevat weer een uitzondering hierop. Hierin staat namelijk dat het verbod wel geldt voor huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimten met een maximale en feitelijke huurprijs onder de liberalisatiegrens, die is in 2024 € 879,66 per maand.

Aanpassing huurprijs

Het derde lid bevat een andere uitzondering, namelijk dat het verbod met ingang van 1 juli 2025 ook geldt voor overeenkomsten voor woningen die volgens de puntentelling niet-geliberaliseerd moeten zijn maar die toch worden verhuurd met een prijs boven de liberalisatiegrens. Huurders die bijvoorbeeld € 1.500 per maand betalen voor een woning die eigenlijk € 800 per maand waard is, kunnen op 1 juli 2025 naar de huurcommissie stappen om de huurprijs te laten verlagen. Dat kan niet met terugwerkende kracht. Verhuurders hebben tot 1 juli 2025 de tijd om de woning te verbeteren door bijvoorbeeld te zorgen voor goede isolatie, zodat de woning meer punten krijgt volgens het WWS en boven de 144 punten komt. Dan mag de verhuurder qua prijs vragen wat hij wil.  

Tot slot

Het is belangrijk om zich te realiseren wat de gevolgen kunnen zijn van de Wet betaalbare huur. Voor verhuurders kan dat een grote achteruitgang in de inkomsten zijn. Huurders krijgen de mogelijkheid om een verlaging af te dwingen. Dit alles is een samenvatting. Het is nog ingewikkelder dan hierboven staat. Als u zeker wilt weten hoe het zit in uw situatie, neem dan contact op met FIER advocaten.