Kwalificatie van een huurovereenkomst

De kwalificatie van een huurovereenkomst is erg belangrijk voor de uitkomst van een geschil. Wat op het eerste gezicht bedrijfsruimte lijkt te zijn, is dat bij nader inzien misschien toch niet.

Dat blijkt opnieuw uit een zaak waarin mr. van Dalen van FIER advocaten een moskee bijstond. Een kapper huurde daar een ruimte. Het bestuur van de moskee zegde in februari 2024 de huurovereenkomst op omdat het gebouw werd gerenoveerd en er in de nieuwbouw geen plaats meer zou zijn voor een kapperszaak. De kapper vocht de opzegging aan bij de rechtbank. Ook wilde hij schadevergoeding omdat hij schade had geleden door het handelen van het bestuur.

Geen wederzijds goedvinden

De rechter oordeelt dat er sprake is van huur en niet van een gebruiksovereenkomst, zoals de moskee had betoogd. Ook al betaalde de kapper slechts € 500 per maand, dat is niet een symbolisch bedrag en het is hoger dan alleen de energiekosten. Ook geeft de rechter de moskee niet gelijk als het gaat om de vraag of de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dat de kapper akkoord is gegaan met de beëindiging, is niet vast komen te staan.

Verschillende categorieën

Wat voor huurovereenkomst was het dan, een 230a of een 290? Dat verwijst naar de toepasselijke artikelen in het Burgerlijk Wetboek. Art 7:290 BW gaat over bedrijven dus bijvoorbeeld winkels, art. 7:230a over een restcategorie (naast woningen en bedrijven) meestal kantoren. Huurders van een bedrijfsruimte genieten een sterke bescherming maar huurders in de restcategorie genieten nauwelijks bescherming als het gaat om de opzegging door de verhuurder. Een kapper is natuurlijk meestal 290 en daarom kan de huur niet zonder een rechtsgeldige reden worden beëindigd.

Een 230a-ruimte

Toch oordeelt de rechter dat het hier een 230a-ruimte was. De kapsalon was uitsluitend te bereiken via de hoofdingang van de moskee, dus had geen eigen aparte ingang van buitenaf. De kapper knipte eigenlijk alleen bezoekers van de moskee, hij maakte geen reclame voor zijn zaak en aan de buitenkant van de moskee was ook niet zichtbaar dat er een kapperszaak was gevestigd. Dit alles duidt niet op een commerciële exploitatie van de kapperszaak, gericht op bezoekers van buiten de moskee. Er was dus geen sprake van een voor het publiek toegankelijk lokaal, hetgeen de rechter doet concluderen dat de huurovereenkomst betrekking had op een 230a-ruimte.

Opzegtermijn

Wel heeft het bestuur van de moskee een te korte opzegtermijn in acht genomen. Hierdoor leed de kapper echter geen schade. Hij mocht na de opzegging nog enkele maanden gebruik maken van een andere ruimte zonder dat hij daarvoor hoefde te betalen. Relevant is bovendien dat de kapper al langere tijd voordat de huur werd opgezegd wist of kon weten dat de moskee zou worden verbouwd en dat hij een alternatieve ruimte moest zoeken. De rechter wijst de eis tot schadevergoeding af.

Conclusie

Elke analyse van een huurgeschil moet beginnen met de vragen: is het wel huur en zo ja, om welke categorie van huurovereenkomsten gaat het?

Voor vragen bel of mail naar mr. Arnoud van Dalen