Een huisbaas wil graag zijn studerende zoon laten wonen in een woning die hij sinds 2020 verhuurt en zegt daarom de huurovereenkomst op. De rechtbank legt uit waarom dat niet werkt.
Opzegging
Een cliënte van mr. van Dalen huurt een zelfstandige woning, maar de verhuurder heeft de huurovereenkomst in juli 2024 opgezegd wegens dringend eigen gebruik door zijn zoon. De huurster gaat hiermee niet akkoord, waarna zij wordt gedagvaard met als vordering dat de rechtbank het tijdstip bepaalt waarop de huur eindigt.
Zoon van verhuurder
Verhuurder, die zelf in Luxemburg woont, heeft het appartement nodig voor zijn zoon die in Amsterdam studeert en op zoek is naar een onderkomen. De zoon woont bij zijn moeder in Leiden, maar die reisafstand is te groot. Ook stelt de huisbaas dat de opbrengsten van de huur niet meer in verhouding staan tot de uitgaven die hij moet doen om het gehuurde in stand te houden.
De huurster voert aan dat gebruik door de zoon geen dringend eigen gebruik is zoals bedoeld in de wet. De gestelde financiële belangen van de verhuurder zijn onvoldoende onderbouwd en kunnen geen reden zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Gronden in de wet
Het vonnis van de rechtbank Amsterdam in februari 2025 luidt als volgt. Opzegging van een huurovereenkomst kan alleen op de in de wet genoemde, limitatieve gronden. De opzegging in juli 2024 vermeldt alleen dringend eigen gebruik. Dan mag een rechter alleen die grond in de beoordeling betrekken. Achteraf kunnen geen andere gronden worden aangevoerd. Een verhuurder moet het bewijs leveren voor de dringendheid, de rechter maakt dan een belangenafweging en ook moet blijken dat de gedaagde andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Onder de opzeggingsrond dringend eigen gebruik valt ook bewoning door bloed- of aanverwanten in de eerste graad. Dan moet wel in het contract staan dat de huur om die reden kan worden opgezegd. Dat is niet het geval. Dat kan ook niet, want deze bepaling bestaat pas sinds 2024.
Woongenot
Het gebruik van het gehuurde door een ander dan de verhuurder kan alleen als eigen gebruik worden beschouwd als de verhuurder zijn eigen belang dient door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven. Dat blijkt uit jurisprudentie. Die vlieger gaat niet op. Weliswaar is de zoon van eiser gebaat bij het gebruik van het gehuurde, maar eiser heeft niet onderbouwd dat hiermee ook zijn eigen belang gediend is. Het woongenot van eiser moet toenemen door de ingebruikneming van de verhuurde woning. Eiser heeft dit gesteld noch onderbouwd.
Het gebruik van het gehuurde door de 25-jarige zoon is ook niet dringend. De vader heeft ten aanzien van hem geen onderhoudsverplichting meer en de zoon studeert al twee jaar zonder in het gehuurde te wonen. Het argument dat de opbrengsten niet meer in verhouding staan tot de kosten wordt door de rechter niet inhoudelijk beoordeeld. Deze grond staat niet in de opzeggingsbrief dus kan nooit tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden.
Conclusie
De vorderingen worden afgewezen en de cliënte van mr. van Dalen mag in de door haar gehuurde woning blijven wonen. Dit bewijst des te meer dat opzegging van een huurovereenkomst aan strikte regels is gebonden. Uitgangspunt van de wet is dat de huurder sterk wordt beschermd. Opzeggen kan wel, maar goed juridisch advies is onontbeerlijk.
Vragen? Neem contact op met mr. van Dalen via 06-27129900 of vandalen@fieradvocaten.nl