Een cliënt van mr. Van Dalen hoeft zijn winkel toch niet leeg en ontruimd op te leveren. Rechtbank Amsterdam oordeelt dat de gemaakte afspraken ongeldig zijn.
Opzegging
Een kleermaker huurt in Aalsmeer een bedrijfsruimte. De verhuurder heeft in november 2022 de huur opgezegd, maar daarbij is geen grond voor die opzegging vermeld. Beide partijen gaan ervan uit dat die opzegging rechtsgeldig was. De kleermaker gaat op zoek naar een nieuwe bedrijfsruimte. Die kan hij niet vinden. Partijen sluiten in november 2023 een vaststellingsovereenkomst (vso), waarin staat dat de kleermaker uiterlijk op 1 oktober 2024 de winkel leeg en ontruimd zal opleveren. Ook hierna vindt hij geen andere ruimte. De kleermaker neemt contact op met mr. Van Dalen.
Dwaling
Mr. van Dalen vernietigt in een mail aan de verhuurder de vso wegens dwaling. De opzegging is namelijk van rechtswege nietig omdat daarin geen grond staat vermeld. Het Burgerlijk Wetboek schrijft dat wel voor. Huurders worden door de wet sterk beschermd, een huurcontract kan alleen worden opgezegd om bepaalde redenen en die reden moet dan wel worden meegedeeld. Partijen zijn bij het ondertekenen van de vso uitgegaan van een verkeerde veronderstelling. Zo’n vernietiging hoeft niet via de rechter, dat kan ook buiten de rechtbank om. Omdat de vso hierdoor in feite niet meer bestaat, is de kleermaker ook niet verplicht om de winkel te ontruimen.
De verhuurder is het hier niet mee eens en begint een kort geding. Volgens hem is de vso nog steeds geldig, ook al is de voorafgaande opzegging niet volgens het boekje gegaan.
Vonnis
De rechtbank bevestigt dat de opzegging in november 2022 nietig was. Uit de overwegingen bij de vso, de zogenaamde “considerans”, blijkt dat partijen uitgingen van een rechtsgeldige opzegging. Gezien deze misvatting valt niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de kleermaker de vaststellingsovereenkomst op goede grond heeft vernietigd en partijen dus niet bindt.
Adviseur
De kleermaker werd bijgestaan door een makelaar. De verhuurder vindt daarom dat van dwaling aan de kant van de huurder geen sprake kan zijn. Dat ziet de rechter anders. Die makelaar was een vaste klant die had aangeboden om te helpen en stond de gedaagde niet juridisch bij. Dit alles moet misschien beter onderzocht worden in een bodemprocedure, maar een kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering. Ook relevant is dat een ontruiming onomkeerbaar is en dat gedaagde veel vaste en terugkerende klanten heeft op de plek waar hij nu zijn winkel heeft.
De rechtbank wijst de vorderingen af. Gedaagde heeft nog steeds een huurcontract en hoeft niet te ontruimen. Overbodig om te zeggen dat de kleermaker erg blij was met deze uitkomst.
Vragen? Neem contact op met mr. van Dalen via 06-27129900 of [email protected]