Iemand die een woning verhuurt als belegging voor zijn pensioenvoorziening is een professionele verhuurder. Dat vindt althans de kantonrechter in Almere. Een oordeel dat grote gevolgen kan hebben.

Consument of toch niet?

Dit oordeel werd gegeven in een zaak van mr. Jaburg (ECLI:NL:RBMNE:2024:3292). Zijn cliënt verhuurde een woning maar de huurder liet een huurachterstand van vier maanden ontstaan. In kort geding vorderde de verhuurder ontruiming en betaling van de schuld. Bij een achterstand van meer dan drie maanden wordt ontruiming toegewezen, zo is de vuistregel. Dat was dus niet spannend. Wel spannend was de vraag of de rechter het met de verhuurder eens zou zijn dat ook hij een consument is.

Oneerlijke bedingen

Dat is van belang voor de toetsing van de oneerlijke bedingen. Een onderwerp dat in de belangstelling staat omdat de rechters nogal eens een bepaling in een contract oneerlijk verklaren en het daarom vernietigen dus ongeldig verklaren. Dat gebeurt op grond van Europees recht. Neem als voorbeeld een jaarlijkse huurverhoging van maximaal drie procent boven de inflatie. Of zo’n beding oneerlijk is, is een vraag die nu bij de Hoge Raad ligt. Inmiddels heeft de advocaat-generaal in zijn advies aan de Hoge Raad geschreven dat een dergelijke verhoging niet per se ongeldig hoeft te zijn (ECLI:NL:PHR:2024:770). De vraag is nog of de hoogste rechters het daarmee eens zijn. Wordt vervolgd.

Ambtshalve toetsing

Terug naar de Almeerse zaak. Een rechter moet ambtshalve, dus uit zichzelf, onderzoeken of een beding oneerlijk is. Dat hoeft hij echter alleen te doen als het gaat om een huurovereenkomst waarbij consumenten betrokken zijn, als verhuurder of als huurder. De hele bedoeling van de Europese richtlijn die hierbij speelt is namelijk dat de consument de zwakkere partij is en dus beschermd moet worden tegen grote ondernemingen. Een rechter moet daarom eerst vaststellen of de partijen bij een huurovereenkomst handelen in de uitoefening van een bedrijf of niet. Zo niet dan hoeft hij de bepalingen niet uit zichzelf te toetsen aan Europees recht.

Pensioen

De huurder was een consument, dat stond niet ter discussie. De verhuurder was iemand die een woning had gekocht met het doel om door die woning te verhuren inkomsten te verkrijgen als aanvulling op zijn pensioen. De kantonrechter stelde vast dat aan de verhuur een verdienmodel ten grondslag ligt en dat er daarom sprake is van bedrijfsmatige verhuur. Daarom vond de rechter dat hij moest kijken of de voorwaarden van het contract zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat huurder daardoor aanzienlijk wordt benadeeld. Het ging in dit geval om incassokosten en rente. De rechter vond de voorwaarden aanvaardbaar en niet oneerlijk. Het liep dus goed af voor de verhuurder. Niet alleen moet de woning worden ontruimd, de huurder moet ook incassokosten en rente betalen.

Opvallend

Waarom is dit oordeel opvallend? De grens tussen onderneming en consument is niet altijd duidelijk. Er is een grijs gebied. De gevolgen kunnen groot zijn want voor professionele verhuurders gelden andere regels dan voor consumenten. Het feit dat de rechter deze verhuurder, die echt geen grote vastgoedportefeuille heeft, als een professional ziet is merkwaardig. Vooral het argument dat het hebben van een verdienmodel betekent dat sprake is van bedrijfsmatige verhuur, is discutabel. Immers ook een hospita die een kamer verhuurt aan een student heeft een verdienmodel maar daarom is de hospita nog wel een consument. De Almeerse rechter heeft in ieder geval gezorgd voor stof tot nadenken.

Vragen? Bel mr. Jaburg op 06-55300177